富山市でマンション売却の相談を！税金対策の方法について解説

3,000万円の特別控除

マイホームを売却する際に利用できる特別控除です。賃貸住宅や投資用の物件は対象外です。また、以下の条件を満たさないと控除が受けられない可能性があるため、注意してください。

• 引っ越し後から3年以内、かつ住んでいない間に賃貸や更地にして駐車場として利用していないこと
• 過去2年間、控除の特例を利用していないこと
• 親子や知り合いなど近しい関係や特殊な関係の者ではなく、第三者が買主であること

なお、次に説明する「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と併用可能です。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

売却する不動産の所有期間が10年を超える場合、税率が軽減される特例です。条件は、同じ特例を前年や前々年に受けていない、他の特例を受けていないことなどで、「3,000万円の特別控除」と併用できます。

この特例が適用された場合、以下のような税率になります。

• 譲渡所得金額が6,000万円以下の部分：所得税10％、住民税4％
• 譲渡所得金額が6,000万円超の部分：所得税15％、住民税5％

特定の居住用財産の買い換え特例

この特例は、売却するマイホームより高い金額の住宅に買い換えを行う場合、マイホーム売却時に発生した譲渡所得税の納付を、買い換えた家を手放すときまで先送りできるというものです。

特例適用の条件には、以下のようなものがあります。

• 買い換え先の床面積が50平方メートル以上・土地の広さが500平方メートル以上であること
• 売却代金が1億円以下であること

利用条件の項目が多く、適用される場面が限られる特例のため、利用を検討している際は税理士や不動産業者に相談することが望ましいといえます。

居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い換えの際に譲渡損失があったとき、その年の給与所得や事業所得から控除できるというものです。初年度で控除しきれなかった分は4年目まで損益通算し、所得税と住民税を節税することができます。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

1つ前にご紹介した「居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とこの特例との違いは「マイホームを買い換える」と「繰越控除限度額」の2点です。

売却した不動産のローン残高が売却価額よりも大きいことを、「オーバーローン」といいます。この特例の繰越控除限度額は、譲渡損失ではなくオーバーローンの額であることがポイントです。