富山市で一戸建て売却を！競売の期間やメリットについて

競売の流れ

1. ローン督促状が届く

滞納から1～2ヵ月が経過すると、債権者である金融機関から督促状が届きます。

2. 催告状が届く

督促状発送後もローンの滞納が続くと、催告状が届きます。催告状とは債務を実行せず放置すると、今後どうなるかを説明した書類です。

3. 期限の利益喪失

期限の利益喪失とは、期限が定められていることで債務者が得られる利益です。住宅ローンの場合、ローンを分割で支払える権利を意味します。滞納が3～6ヵ月続くと、期限の利益を失い、住宅ローン残高の一括返済が必要になります。

4. 差し押さえ通知・競売開始決定通知書が届く

債権者から裁判所に競売の申し立てが行われ、申し立てが受理されると、不動産が差し押さえられます。その後に届くのが差し押さえ通知です。競売が始まると競売開始決定通知書が届きます。いずれも裁判所から送られる通知です。

競売の申し立てが受理された段階で、債務者に住宅の所有権はなくなります。

競売発生までの期間

住宅ローンの滞納から競売開始までの期間は、8～9ヵ月程度です。また最初の滞納から3～6ヵ月程度で期限の利益が失われ、住宅ローンの分割返済ができなくなります。

競売が開始されてからも、落札されるまでは引き続き住み続けることができます。ただし所有権はすでに失われており、落札されたら立ち退きが必要です。引き渡しをせずそのまま住み続けると、強制退去や家財一式の撤去が行われるケースがあります。

競売のメリット・デメリット

大前提として、競売はマイナス要素が大きい最終手段です。債務者の意思で実施できるものではなく、債権者が主体となって行われます。

見方によってメリットといえる要素は以下の2点です。

売却にあたって債務者の手間が発生しない

競売は債権者の意向で開始され、裁判所によって進められます。そのため売却自体の手間は発生しません。

売却までの期間が長い

住宅ローン滞納から売却成立・退去まで、最短でも1年近く要します。売却までの期間が長いため、転居までの猶予があるといえます。

競売には大きなデメリットが3つあります。

売却代金が低くなりがち

競売による売却代金は、市場価格の6～8割程度です。売却代金で返済しきれなかったローンはそのまま債務として残ります。

競売情報が公開される

競売が開始されると、競売物件としてインターネットなどで公開されるため、競売の事実が周囲に知られてしまいます。

交渉の余地がない

競売は一方的に進行する手続きで、強制力が強いです。交渉の余地は一切なく、命令があれば退去・引き渡しを行う必要があります。

任意売却のメリット・デメリット

競売と比較した任意売却のメリットは以下の3点です。

自身の希望を反映できる可能性がある

任意売却の流れ自体は通常の売却と似ています。売却条件などに交渉の余地があるため、自身の意思を反映できる可能性が高いです。

競売より高値で売却しやすい

競売に比べ高値での売却がしやすいため、残った債務を大きく減らせる可能性があります。

プライバシーの侵害がない

競売と違ってローン滞納の事実などが公開されないため、プライバシーを守れる方法です。

デメリットとしては以下の2点が挙げられます。

売却までに手間がかかる

金融機関の合意を得るための交渉や売却準備などに手間がかかります。

信用情報の傷は避けられない

一定期間ローンを滞納した事実は信用情報に記載されます。信用情報に傷がつき、今後ローンが組みにくくなるのは避けられません。